REIT - Real Estate Investment Trust

REITs – Real Estate Investment Trusts sind weltweit bekannte und anerkannte Investmentgesellschaften. Die Rechtsform der Unternehmen ist von Land zu Land unterschiedlich. Die Gesellschaften formieren sich jedoch in der Regel als Aktiengesellschaften. Anders als bei Immobilienfonds erwerben Kapitalanleger Anteile an den Gesellschaften zumeist über die Börse. Das hat den Vorteil, dass nicht nur kapitalkräftige Investoren, sondern auch Kleinanleger renditeträchtig investieren können. Zudem erleichtert es inländischen sowie ausländischen Investoren, über die Börse Anteil am Kapitalmarkt zu nehmen. Ein weiterer Vorteil ist, dass das investierte Geld nicht wie bei geschlossenen Immobilienfonds gebunden ist, sondern dass die Anteile täglich gehandelt werden können. Weltweit gibt es etwa 200 REITs mit einer Marktkapitalisierung von ca. 330 Milliarden US-Dollar. Währen die USA, die Niederlande und Australien zu den alten Hasen im REIT-Business gehören, haben sich jüngst Frankreich, Großbritannien und Deutschland dazu gesellt. Mittlerweile gibt es in ungefähr 25 Ländern Institutionen nach dem Modell eines REITs.

Bis dato lässt die chilenische Gesetzgebung, die Bildung inländischer Reits nicht zu. Allerdings existieren bereits vor Ort Immobilien, die von ausländischen REITs finanziert und gehalten werden. Ein Beispiel hierfür ist der US-amerikanische REIT namens Host Hotels & Resort Inc., der das Hotel San Cristobal Tower und das Hotel Sheraton Santiago in seinem Portfolio hält.

Die Hauptaufgabe eines REITs ist das Finanzieren von Immobilien mit dem Hintergrund die Anlage im Eigenbestand zu halten und zu vermarkten. Ein reiner Immobilienhandel wird somit ausgeschlossen. Das Portfolio umfasst vorrangig Ertragsobjekte wie Hotels, Shopping-Malls, Supermärkte, Industrieobjekte oder Bürokomplexe. Dabei spezialisiert sich der REIT auf eine Sparte oder Region. Eine diversifizierte Portfolioausrichtung, könnte sich auf die Risikoanalyse positiv auswirken, allerdings hat die Vergangenheit gezeigt, dass sich REITs durch die Eingrenzung der Kapitalanlage auf eine Gattung bzw. Regionen hoch spezialisieren. Dadurch erlangen sie über ein umfangreiches Wissen über die Branche und Marktentwicklung. Das spiegelt sich auch in der Marktentfaltung der REITs wieder. Der größte Reit-Markt existiert in den USA. Bis 2005 entwickelte sich der US-REIT-Index besser als der S&P500. Die Prognosen des US-REIT-Index, sagen für einen Zeitraum von fünf Jahren, eine um 18,3 Prozentpunkte höhere Entwicklung voraus als für die des S&P500. Im Vergleich zu US-Anleihen liegt die Wertentwicklung bis zu 25 Prozentpunkte höher. Ähnliche Entwicklungen werden auch in anderen Ländern prognostiziert und verzeichnet. Die markanteste Eigenschaft von REITs ist, dass sie zwischen 90% bis 100% ihrer Gewinne als Dividende an die Anteilseigner ausschütten. Da die Besteuerung ausschließlich auf der Anlegerseite vollzogen wird, erwirbt der REIT eine Steuerbefreiung.

Die Anlageklasse REIT bietet viele Vorteile, sowohl für den Kapitalgeber als auch für den Kapitalnehmer. Der Kapitalnehmer z.B. ein Warenhausbetreiber mietet die vom REIT verwaltete Immobilie. Da es sich größtenteils um Spezialobjekte wie Hotels, Supermärkte oder Industriebauten handelt, werden diese eigens für den Kunden und nach dessen Anforderungen gebaut oder eben aus dem Bestand des REITs vermietet. Für den Nutzer der Immobilie hat es einen entscheidenden Vorteil. Anders als beim Kauf oder einer eigenen Erbauung bindet das Objekt nicht das Kapital des Nutzers. Nicht selten kommt es vor, dass Grossunternehmen wie z.B. die Handelkonzerne Cencosud (Jumbo, Easy, Paris, Santa Isabel), D&S (Lider) oder S.A.C.I. Falabella (Falabella Tiendas, Tottus, HomeCenter Sodimac) ihre Immobilien aus dem Unternehmen ausgliedern. Aber auch für Shoppingmall-Ketten wie Parque Arauco S.A. sind REITs charakteristisch. Das frei gewordene Kapital kann in erfolgversprechende Unternehmensabläufe oder Expansionen umgeleitet werden, wodurch sich unter anderem die EK-Rendite erhöhen kann. Des Weiteren bieten REITs eine zusätzliche Finanzierungsmöglichkeit, gerade in Bezug auf die erschwerten Kreditvergaben der Banken oder auf die umfangreichen Anforderungen der Immobilienfonds. Es existiert gerade bei einem REIT eine größere Unabhängigkeit im Vergleich zu einer Kreditaufnahme bei einer Bank oder zur Finanzierung durch einen Immobilienfond.

Noch lukrativer ist es für den Kapitalgeber, der sich in Form von Wertpapieren an der Investitionsgesellschaft REIT beteiligt. Durch die Einstufung der REIT-Gesellschaft von einer unabhängigen Rating-Agentur kann sich der Investor ganz nach seinen Erwartungen und Einschätzungen ein Unternehmen aussuchen. Mit dem Handel der Unternehmensanteile ist der Investor viel flexibler als wenn er direkt in eine Immobilie investieren würde. Zudem entfallen die hohen Transaktionskosten, die beim Kauf eines Gebäudes anfallen. Der interessanteste Vorteil ist aber der überlegene Risiko-Rendite-Mix im Vergleich zu anderen Asset-Klassen. Vergleicht man die Rendite verschiedener Anlageprodukte mit gleichem Risiko, übertrifft der REIT im Schnitt mit drei Prozentpunkten. Abschließend kann festgehalten werden, dass man umfassend betrachtet den Real Estate Investment Trust zwischen Staatsanleihen und herkömmlichen Aktien einordnen kann.

La Moneda, Palacio de Gobierno

- Santiago de Chile -